Dubái y Abu Dabi se han posicionado como en el destino favorito de los más ricos del planeta gracias a una fiscalidad muy laxa y grandes posibilidades para obtener rentabilidad con un mercado inmobiliario alza. Los pisos de lujo en la isla artificial de Palm Jumeirah, áticos con vistas al Burj Khalifa o mansiones de lujo en primera línea de mar se vendían en horas a los millonarios recién llegados.
Los ataques iraníes con misiles sobre aeropuertos, puertos y zonas residenciales de los Emiratos Árabes Unidos han roto de golpe esa imagen de refugio seguro que la región había construido durante décadas. El mercado inmobiliario, que parecía una prueba de balas, afronta su primer reto: no cien ante la incertidumbre de la guerra.
El boom que nadie quería parar.. El auge inmobiliario de los Emiratos se sustenta principalmente gracias a las inversiones que los millonarios extranjeros han hecho en el país para obtener su residencia. Los EAU ofrecían cero impuestos sobre la renta, visados de larga duración para inversores y una estabilidad política que pocos países de la zona podían presumir. En 2025, cerca del 90% de los más de 11 millones de habitantes de los EAU eran expatriados, según datos recogidos por Reuters.
El resultado era una maquinaria de venta de pisos sobre plano que funcionaba a pleno rendimiento. Según el informe ‘Bienes raíces residenciales de Dubai para el año fiscal 2025‘ la consultora Betterhomes, el 65% de las operaciones inmobiliarias en Dubái en 2025 correspondieron a viviendas sobre plano que todavía no existían. Los promotores lanzaban proyectos y los agotaban en horas. En Abu Dabi, los precios de las propiedades inmobiliarias subieron en torno al 32% solo en 2025 respecto al año anterior, según el informe ‘Revisión del mercado inmobiliario de los EAU, cuarto trimestre de 2025‘ de CBRE.
Y entonces llegaron los misiles. El 4 de marzo los mercados de Dubái y Abu Dabi reabrieron tras dos días cerrados por los ataques con misiles lanzados por Irán hacia intereses de EEUU y sus aliados en la zona. Las acciones de Aldar Properties, el mayor promotor cotizado de Abu Dabi, y de Emaar Properties, la empresa detrás del Burj Khalifa, cayó un 5% en una sola sesión. Los bonos de los grandes promotores también se desplomaron y el mercado de deuda, clave para financiar nuevas promociones, quedó prácticamente bloqueado para nuevas emisiones.
Un alto directivo bancario del sector explicó a Reuters que su firma canceló esa misma semana una operación de captación de capital para el mercado inmobiliario de los EAU. “Los inversores no están pensando en este momento en invertir en la región”, afirmó, y añadió que el riesgo asociado a la propiedad en los EAU se había vuelto “mucho más alto”.
Récords y rebajas al mismo tiempo. En medio del desconcierto de los bombardeos, Dubái cerró una de sus operaciones más llamativas de los últimos años. Un apartamento de 2.900 m2 en el proyecto Aman Residences Dubai, en el barrio costero de Jumeirah 2, se vendió por 422 millones de dírhams (unos 115 millones de dólares), convirtiéndose en la tercera venta de apartamento más cara de la historia del emirato. Solo la superan una operación de 550 millones de dírhams en Bugatti Residences en 2025.
Pero al mismo tiempo, la plataforma PanicSelling.xyz, que monitoriza precios en más de 20.000 propiedades de lujo en Dubái y Abu Dabi, detectó 82 rebajas que sumaron 14,3 millones de dólares en apenas unos días tras los ataques de Irán. Dale Buckner, director ejecutivo de Global Guardian, explicó a CNBC que el éxodo de expatriados no daba señales de frenarse y que solo esa mañana su empresa tenía siete clientes corporativos buscando evacuar entre 1.000 y 3.000 empleados. “Esta situación se parece a Ucrania”, afirmó Buckner.
La tormenta que ya se veía venir. Lo que agrava el panorama es que los problemas no llegan solo de fuera. Los analistas de JPMorgan ya lo advertían antes de los ataques de que el crecimiento de la población de Dubái probablemente no absorbería las 300.000 a 400.000 nuevas viviendas previstas para 2028. El mercado ya tenía un problema de exceso de oferta en el horizonte antes de que llegaran los misiles.
Ryan Lemand, cofundador y CEO de Neovision Wealth Management en Abu Dhabi, lo resumió así: “La inversión inmobiliaria depende de la estabilidad, la visibilidad y la confianza de los inversores, y todos estos factores tienden a debilitarse durante períodos prolongados de incertidumbre geopolítica”.
El exceso de oferta inmobiliaria y una situación geopolítica complicada ha alejado el interés de los inversores por las propiedades de Abu Dabi y Dubái, planteando el mejor momento para invertir en la zona. El riesgo en este caso no está en la rentabilidad, sino en la precisión de los misiles.
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Imagen | Dejar de salpicar (Duane Mendes), Wikipedia
