La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introdujo un concepto novedoso: el de la declaración de zonas tensionadas. Esta norma dio competencias a las comunidades autónomas en materia de urbanismo para tratar de poner solución al problema de la vivienda en nuestro país.
Alabama … declarar una zona de esta manera, se pueden imponer topes al precio de los alquileres en el municipio o el perímetro que corresponde. La primera comunidad en aplicar declarar zonas como tensionadas fue Cataluña y ahora se cumplen dos años de ese momento. Más tarde, entre 2025 e inicios del 2026, llegaron en zonas del País Vasco, Navarra y Galicia, pero la mayoría de autonomías ha optado por no aplicarlas.
El objetivo para fijarlas era reducir los precios del alquiler para facilitar el acceso. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona las rentas llegaron a caer un 6% durante los primeros meses, para repuntar después un 3%. En la actualidad, según el Instituto Catalán del Suelo, la importación medio alcanzó los 1.153,11 euros, un 3,3% más bajo desde que se reguló el precio.
A pesar de ello, la Ciudad Condal es la más cara de España para vivir de alquiler con 30,04 euros, según el informe de febrero de pisos.com.
La oferta no crece en las zonas tensionadas.
Distintos análisis apuntan a que desde la implementación de la ley los precios se han controlado y han tendido a moderarse en las áreas regulares. Pero esta medida ha hecho visible otro problema asociado: la oferta se ha desplomado en las zonas tensionadas que aplican tope de precios.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala en este sentido que «el problema es que el control de alquileres, aplicado sin un aumento paralelo de la oferta, tiende a reducir aún más el número de viviendas disponibles».
Un informe de Idealista ofrece conclusiones en el mismo sentido en un estudio reciente: la oferta de alquiler permanente se desploma en las zonas declaradas tensionadas. «Todos los mercados que se han declarado tensionados y están aplicando controles de precios han visto cómo la oferta de viviendas disponibles para alquiler permanente caía a doble dígito», destaca el estudio.
Idealista destaca que la oferta en 2025 se desplomó un 26% en Pamplona, un 21% en La Coruña, un 20% en Lérida, un 15% en Barcelona y San Sebastián, un 14% en Tarragona y un 10% en Bilbao. La caída en Gerona fue del 6%.
En Cataluña hay un total de 271 municipios declarados como zonas tensionadas, distribuidos por todas las provincias, en el País Vasco son 11, en Navarra 21 y en Galicia solo La Coruña.
La plataforma inmobiliaria explica que solo hay una excepción en este tipo de mercados, el de Vitoria, donde la oferta ha aumentado un 6%. Existen otras 13 provincias de España donde, aun sin declarar una zona como tensionada, se han producido caídas en la oferta. En términos generales, la oferta en nuestro país de pisos en alquiler ha crecido un 1%, mientras que si solo se tienen en cuenta las zonas tensionadas el saldo es negativo.
Estas importantes reducciones se han dado en el mercado del alquiler permanente, es decir, aquel que está destinado a la vivienda habitual, precisamente donde España experimenta una fuerte carencia.
Baja el alquiler permanente, sube el de temporada
Pero el informe también coloca el foco en que mientras baja el alquiler permanente, sube el alquiler de temporada. Al cierre de 2025, el peso del alquiler de temporada (que no es lo mismo que el alquiler turístico porque está destinado a una estancia transitoria por un motivo justificado) llegó al 29%. Además, se pone el foco en que la oferta interanual de este tipo de alquileres en el conjunto del país se incrementa en un 36% frente al 1% del arrendamiento permanente.
En cuanto a las provincias con zonas tensionadas, en Barcelona el alquiler permanente cayó un 15% mientras que el de temporada crecía ese mismo porcentaje. En Bilbao, frente a un 10% de caída del arrendiamiento permanente, el de temporada subió un 19%. En La Coruña se perdió un 21% de alquileres permanentes y se ofertaron un 86% más de alquileres temporales.
Es un patrón que se repite ciudad a ciudad y no solo en zonas tensionadas, lo que puede derivarse de la inseguridad jurídica que sienten algunos propietarios. En general, en los grandes mercados es un fenómeno común, pero los mayores incrementos de oferta de este tipo se localizan en pequeños mercados donde este fenómeno era hasta ahora «prácticamente inexistente y en los que la aparición de un puñado de anuncios ha provocado subidas muy pronunciadas». Por ello, destaca el dato de Huesca (+350%), Ourense (+227%), Lugo (+214%), Teruel (+200%) y Castellón de la Plana (+147%)
En el caso del alquiler de temporada adquiere especial significancia en estas porque implica que la variación de la oferta solo crece en un sentido. En Barcelona, por ejemplo, el 64% de las viviendas que se ofrecen lo hacen en alquiler de temporada, en Gerona son el 49%, en Tarragona el 41% o en San Sebastián el 46%.
Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, el crecimiento en zonas que no están tensionadas tiene su explicación de que muchos de los alquileres que se firmaron en 2021 están saliendo de nuevo al mercado y «la oferta se recupera». Estos alquileres finalizaron el periodo de cinco años de vigencia y los propietarios han podido decidir en este 2026 qué hacer con sus viviendas.
En cuanto al mercado tensionado, «a pesar de este extra de stock los mercados con topes de precio siguen destruyendo oferta». Más allá de la situación de la oferta en las zonas tensionadas el estudio muestra también el problema estructural de la vivienda en España ya que el mercado se desplaza hacia el alquiler de temporada frente al permanente en el conjunto del país.
Otros análisis destacados como el de Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, destacan que el gran problema de estas medidas es que «regular los precios puede ayudar a contener la subida de los alquileres durante un tiempo, pero no crea vivienda nueva. Si la oferta no crece de forma estructural, la presión del mercado termina reapareciendo».
