Durante años medio planeta (y otro medio también) vio a Tokio con una mezcla de admiración, curiosidad y envidia. Mientras otras metrópolis lidiaban con una vivienda cada vez más cara, que expulsaba a las familias más humildes, la capital japonesa. acaparaba titulares por lo contrario: en 2023 había quien la presentaba de hecho como “la última gran ciudad con viviendas grandes”. Al menos si hablábamos de alquileres. Y eso que era la urbe más poblada del planeta.
Heno señales de que eso está cambiando.
Tokio’la asequible‘. Binyamin Appelbaum, columnista de Los New York Times, lo contaba muy bien en 2023: mientras una pareja con el sueldo mínimo era incapaz de pagar el alquiler de un piso de dos dormitorios en cualquier punto del área de Nueva York, otra pareja japonesa con las mismas condiciones (trabajo a jornada completa y el salario mínimo legal) podía permitirse una vivienda equivalente en al menos media docenas de distritos de Tokio.
La capital japonesa era un referente, el ejemplo de alquileres al alcance de cualquier bolsillo. “La última gran ciudad con viviendas habitables”, titulaba a todo trapo por esas mismas fechas el diario australiano Revisión financiera.
Tokio contra Manhattan. Los datos confirman que Appelbaum no iba desencaminado. Aunque vivir en Tokio dista mucho de ser barato, en 2023 la ciudad disponía de una oferta residencial lo suficientemente amplia y diversa como para no asfixiar a sus residentes. Incluso a los más humildes.
En 2024 Michael Amerson, analista del Departamento de Vivienda de EEUU, explicaba que alquilar un apartamento de una habitación en el centro de Tokio costaba alrededor de 80.000 yenes, unos 500 dólares. Otras fuentes hablan de entre 630 y 1.580 pero incluso esas cifras quedan lejos de los 4.000 que se llega a pedir por una vivienda del mismo tipo en Manhattan.
“A diferencia de otras áreas metropolitanas del mundo, Tokio ha evitado una crisis de vivienda. Los residentes pueden disfrutar de un vibrante estilo de vida urbano sin tener que asumir la carga financiera que soportan los habitantes de muchas otras grandes ciudades”, señalaba Amerson. ¿El motivo? En gran medida la cultura inmobiliaria tokiota. A diferencia de lo que ocurre en otras metrópolis, la capital nipona presenta “un ciclo acelerado de demolición y reconstrucción de viviendas”, lo que facilita amoldarse a las necesidades del mercado.
Pero… ¿Y eso por qué? “La gente trata las casas como si fueran coches”, bromeaba en 2023 Appelbaum. Se prioriza la obra nueva hasta tal punto que su peso en el mercado supera con creces al de otras ciudades. Entre 2013 y 2018 la vivienda nueva representó el 86% de las ventas de Japón, mientras que en EEUU ese porcentaje suele rondar el 15%. A diferencia de lo que ocurre en otras urbes que priorizan la conservación de sus construcciones antiguas o miman los distritos históricos, en Tokio prima algo distinto: la renovación urbana.
No es solo una cuestión de mercado o de regulación urbanística. Esa forma de pensar conecta con su estilo de planificación y la historia de una región obligada a lidiar con desastres naturales que ha visto además como el fuego y las bombas afectaban a parte de su patrimonio. A eso se añaden cuestiones normativas que facilitan el avance de las obras y su apuesta por los edificios altos, viviendas a menudo pequeñas para los estándares europeos y con zonas verdes escasas.
Señales de cambio. En los últimos meses sin embargo algunos medios han dejado de hablar de las virtudes del modelo de Tokio para hacerse una pregunta: “¿Es aún asequible vivir allí?” Esa es la duda que dejaba botando en septiembre Los tiempos de Japón en un artículo en el que confirma que (al menos si hablamos del mercado de compraventa) la ciudad ya no está al alcance de cualquier bolsillo.
Los tokiotas se han encontrado con una escalada de precios que afecta tanto a la vivienda nueva como a las propiedades de segunda mano. Y eso que estas últimas suelen despertar poco interés entre los compradores. un estudio de la compañía Tokyo Kantei muestra que ya no es extraño que el precio medio de un piso usado de 80 metros cuadrados supere los 100 millones de yenes, alrededor de 540.000 euros, con subidas interanuales que se sitúan incluso por encima del 30%.
¿Hay más indicadores? Si. Son solo eso, indicadores, pero como mínimo rompe la retórica que ha rodeado hasta ahora el mercado inmobiliario tokiota. Hay estudios que hablan de subidas de precios interanuales del 9% o incluso de más del 60% si se amplía el foco y se comparan los datos de 2021 y 2025. Los precios crecen también en el área metropolitana (aunque en menor medida) y parecen estar afectados también al mercado del alquiler residencial.
En la práctica eso se traduce en que una familia que hace unos años podía adquirir tranquilamente un apartamento moderno de tres habitaciones y 70 m2 cerca del centro de Tokio por poco más de 400.000 dólares ahora se ve obligado a mirar en inmobiliarias de otras zonas. Y no parece que eso vaya a cambiar. Los últimos datos de Tokyo Kantei muestra que el precio de un piso de segunda mano y 70 m2 ronda los 114 millones de yenes, un 34% más que hace en 2025.
¿Y cuál es el motivo? Mejor hablar de “motivos”, en plural. Los analistas que se han lanzado a especular sobre las razones del aumento de precios apuntan al aumento de los costos de materiales y mano de obra, la influencia de la pandemia en los gustos de los compradores (ahora buscan casas con más habitaciones), el efecto de unos tipos de interés históricamente bajos o sencillamente el aumento de demanda de vivienda en Tokio. Mientras el resto del país pierde población, la capital se mantiene más o menos estable o incluso gana residentes.
explorando el mercado. Hay otro factor que ayuda a entender la subida de precios de Tokio, uno que además se ha colado en el debate politico: las compras de vivienda por parte de extranjeros, incluidas aquellas con multas especulativas.
La debilidad del yen, el hecho de que los inmuebles japoneses eran más grandes que los de otros países y la escasez de restricciones a las compras foráneas ha atraído el interés de inversores de otras nacionalidades, lo que se ha dejado sentir a su vez en el precio del m2. Los datos son desde luego elocuentes. En marzo de 2025 Mitsubishi UFJ Trust & Banking Corp publicó un estudio que revela que en ciertas zonas de la prefectura de Tokio entre el 20 y 40% de los nuevos pisos acababan en manos de compradores extranjeros.
Imágenes | Clément Souchet (Unsplash), Guus Baggermans (Unsplash)
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