El Govern de la Generalitat ha aceptado limitar la compra de vivienda y controlar las herencias para conseguir los seis votos del grupo de los Comunes a los presupuestos del 2026. La propuesta legislativa, que esta semana ha difundido el partido de la exalcaldesa Ada Colau, toma como referencia el modelo que los Países Bajos aprobaron en el 2022 con objetivos similares: reducir la participación en el mercado inmobiliario de los inversores y promover la adquisición de pisos por parte de particulares.
Vale la pena, pues, analizar los efectos de la normativa holandesa para anticipar lo que puede ocurrir en Catalunya si finalmente el Parlament aprueba la restricción durante este año, tal y como se ha propuesto el PSC.
“Prohibir la conversión de viviendas en alquiler gentrifica los barrios”, dicen en la Universidad Erasmus
El impacto parece contradictorio, como recogen los primeros trabajos académicos que miden su efectividad. El Senado de los Países Bajos votó hace cuatro años a favor de prohibir la compra de inmuebles para ponerlos en alquiler. Se buscaba así facilitar el acceso a la vivienda en propiedad de las clases populares y estabilizar los barrios, pero lo cierto es que son los ciudadanos de ingresos medios y altos los que han salido más beneficiados. En cambio, los hogares con ingresos bajos están encontrando mayores dificultades para conseguir una vivienda, afirma Matthijs Korevaar, investigador de la Erasmus School of Economics, a través de correo electrónico.
Este profesor es coautor de un estudio de referencia sobre la prohibición de la compra para alquilar en Holanda. La decisión de implantar la restricción recae en los ayuntamientos y solo se aplica en viviendas de precio medio y bajo. Cada consistorio fija unos barrios y un valor de tasación a partir del cual rige la medida. Amsterdam, Rotterdam o La Haya son algunas de las ciudades que han regulado la compra de vivienda ante los problemas de oferta que sufren. En Ámsterdam, por ejemplo, la limitación se aplica a los pisos por debajo de los 637.000 euros. Los inmuebles en este rango de precio no se pueden comprar para poner en alquiler. Solo se permite adquirirlos para residir en ellos un mínimo de cuatro años. Es la manera, consideran en el Ayuntamiento, de luchar contra la especulación inmobiliaria.
Los Países Bajos llevan años destinando a política de vivienda el 1,5% del PIB; España, el 0,2%
El trabajo de Korevaar concluye que restringir las compras de inversores ha aumentado significativamente las tasas de propiedad de vivienda y la estabilidad de los vecindarios, sin reducir los valores de las viviendas ni los volúmenes de transacciones. Ahora bien, está contribuyendo a expulsar de los barrios a las personas con menos recursos.
“En los Países Bajos, la prohibición restringe la conversión de propiedades ocupadas por sus propietarios a alquiler, pero no restringe la conversión de alquiler a propiedad. Por lo tanto, en un barrio, la prohibición, por definición, conducirá a menos compras de inversores ya una mayor tasa de propietarios de vivienda”, explica el investigador. “Dado que poder comprar una vivienda requiere ingresos y patrimonio suficientemente estables –prosigue–, muchos inquilinos con ingresos bajos o inestables no pueden comprar”.
La vía para aplicar la regulación en Catalunya suscita dudas legales
Esto implica que prohibir la conversión de viviendas en alquiler en ciertas zonas restringe el acceso a estas propiedades de inquilinos de bajos ingresos, quienes ahora tienen que buscar vivienda en otro lugar. Por el contrario, los residentes con mayores ingresos ahora pueden comprar estos pisos, al no contar con la competencia de los inversores. “Según nuestros datos, los nuevos propietarios tienen, en promedio, ingresos significativamente más altos que los inquilinos que, de otro modo, se habrían mudado” a estos barrios.
“En ese sentido, el mecanismo es muy contundente: prohibir la conversión de viviendas en alquiler es simplemente una herramienta muy poderosa para detener la afluencia de residentes de bajos ingresos y más transitorios a un barrio. En consecuencia, es una herramienta muy potente para gentrificar un barrio”, concluye Korevaar. Este diario ha intentado recavar la valoración del Ayuntamiento de Amsterdam, sin éxito.
La cuestión está en si se restringe la propiedad privada o solo se condiciona el uso del inmueble
Los investigadores de la Universidad Erasmus sostienen que si el objetivo de la política es limitar la dependencia de los inversores con ánimo de lucro para mejorar la asequibilidad de la vivienda, se debería ampliar en paralelo el parque público o asequible, que en los Países Bajos ya es mucho mayor que aquí.
“El 50% de las viviendas en Holanda, en concreto en Amsterdam, son de protección pública, mientras que en Catalunya estamos en el 2%; ello se debe a una tradición histórica de más de cincuenta años de inversión constante en vivienda, tal y como se ha hecho en educación y en sanidad”, subraya Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico. Se trata, sostiene Trayter, de una diferencia relevante para introducir medidas de este tipo. Aunque la propuesta pactada entre el Govern y los Comuns no es tan restrictiva a la hora de comprar para alquilar –ver artículo adjunto–, este catedrático considera que podría reducir la oferta de alquiler en un momento en el que ya hay escasez.
La restricción de comprar para alquilar no ha reducido las operaciones ni variado los precios…
Trayter destaca otro elemento que tener en cuenta en la aplicación de la prohibición: “En España se está invirtiendo en la actualidad el 0,2% del PIB en vivienda mientras que en los Países Bajos, desde hace décadas, se supera el 1,5% del PIB”. Para que la regulación sea efectiva y no cause impactos indeseados sobre los más vulnerables, la partida destinada a política de vivienda debería crecer.
El Gobierno intenta paliar ahora este déficit con el plan para construir 50.000 pisos públicos en cinco años y la movilización de suelo para levantar más de 200.000 viviendas a futuro, parte de ellas protegidas. El Ejecutivo central, por su parte, también acaba de anunciar nuevas partidas millonarias para construir vivienda social.
…pero ha expulsado de los barrios a vecinos con menos recursos, sostienen investigadores holandeses
Más allá de la voluntad política, queda la cuestión legal. El Govern y los Comuns quieren introducir la limitación a través de la ley autonómica de Urbanismo, una vía que ha suscitado división de opiniones en el sector. Para Trayter, se trataría de una medida “inconstitucional” que no tiene cabida en el ordenamiento jurídico español al vulnerar el derecho a la propiedad privada.
En cambio, Marta Legarreta, presidenta de la sección de derecho civil del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona, considera que estas regulaciones no limitan este derecho. “No impedirán la compra, sino que establecerán unas reglas del juego”, unos usos para la propiedad que se compra, con el objetivo de crear un mercado de vivienda estable. Desde esta perspectiva, sí se podría aplicar, afirma Legarreta, a partir de la ley de Urbanismo. Igual opina el grupo de expertos que ha asesorado al Gobierno: la legislación vigente permite limitar la compra de vivienda.
En todo caso, el texto que acaba de salir del Parlamento puede diferir del presentado esta semana por los comunes. Está previsto que el PSC introduzca enmiendas, por lo que el redactado final muy probablemente variará. Socialistas y comunes necesitan además los votos de otros grupos para aprobar la medida en la Cámara catalana –todas las miradas están puestas en ERC–.
El rompecabezas deberá resolverse para el verano, fecha que han fijado para aprobar una ley que cambiará profundamente el mercado inmobiliario en Catalunya.
La regulación se abre paso en las grandes ciudades.
Los problemas de acceso a la vivienda son comunes en las grandes ciudades de todo el mundo. En consecuencia, cada vez más países buscan fórmulas para destensar el mercado, ya sea con restricciones, vía impuestos o incentivando la creación de inmuebles.
PAÍSES BAJOS. La denominada ley de Protección de Recompra implica que quien adquiere una vivienda de precio bajo o medio está obligado a vivir en ella. El propietario solo puede alquilar el inmueble después de cuatro años. Esta legislación fue aprobada por el Senado en el 2022 y son los ayuntamientos los que deciden aplicarla o no, así como su alcance por barrios. El objetivo es evitar que los inversores se hagan con los pisos para luego ponerlos en alquiler y obtener una rentabilidad.
CATALUNYA. La normativa que ahora discutirá el Parlament de Catalunya es menos restrictiva que la ley de Países Bajos. El texto propuesto por los comunes prohíbe que los grandes tenedores (cinco o más pisos) comprendan viviendas individuales en las zonas declaradas tensionadas a no ser que fijen en ellas su domicilio habitual. Sí pueden comprar edificios enteros siempre que destinen las viviendas a alquiler habitual con el tope de precios preceptivo. Los pequeños propietarios (hasta cuatro pisos), sí podrían comprar pisos independientes para vivir en ellos o para alquiler permanente. Se limitaría la compra de segundas residencias a una por persona y los pisos heredados no podrán estar nunca desocupados ni destinarlos a alquiler de temporada ni vacacional. Esta propuesta tiene que negociarse en el Parlamento y será sometida a enmiendas.
DINAMARCA. Prohibe comprar vivienda si no se lleva residiendo en el país cinco años como mínimo, independientemente de la nacionalidad. El uso, en cambio, no está regulado. De esta manera, se intenta incentivar que las viviendas se adquieran para residir en ellas.
SINGAPUR. El país asiático ha optado por los impuestos para regular el acceso a la vivienda. Así, los ciudadanos que adquirieron su primera propiedad no han de pagar impuestos. En cambio, la segunda vivienda está gravada con un 20% de tasas, y la tercera, con un 30%. La proporción de vivienda pública es alta.
ESTADOS UNIDOS. El presidente del país, Donald Trump, anunció este enero que prohibirá a inversores y fondos comprar viviendas unifamiliares. “Las casas son para vivir en ellas”, no para hacer negocio, escribió en sus redes sociales. Estados Unidos sufre un fuerte aumento de precios de la vivienda.
