Hipotecas y euríbor es un binomio que aparece siempre que se analiza el mercado inmobiliario y, en particular, la financiación para comprar una vivienda. Esto se debe a que los bancos toman como referencia el euríbor para establecer los intereses de sus hipotecas porque es … el índice que mejor mide la evolución del precio del dinero en Europa, y sus variaciones afectan a lo que pagan los titulares de estos tipos de préstamos.
Pero la relación entre hipotecas y euríbor no siempre se entiende bien. Por eso, en este artículo vamos a explicar qué es el euríbor y cómo funciona, y cuál es su influencia en los distintos tipos de hipotecas que existen: fija, variable y mixtas.
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¿Qué es el euríbor y cómo funciona?
El euríbor es un índice que recoge el interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Por este motivo, las entidades financieras lo consideran una referencia confiable para seguir el precio del dinero, es decir, lo que cuesta conseguir dinero a crédito, y lo usan para configurar los intereses de sus hipotecas. El euríbor se calcula y publica cada día hábilmente y lo administra European Money Markets Institute (EMMI), una institución sin fines de lucro.
Los bancos españoles utilizan el euríbor para configurar los intereses de sus hipotecas porque este índice les permite saber cuánto les costará, más o menos, obtener financiación de otras entidades financieras y, así, establecer un precio ligeramente más alto para los productos que ofrecen a sus clientes y conseguir, de este modo, beneficios.
Aunque el euríbor depende directamente del precio al que las entidades financieras se presentan dinero entre sí, se ve muy afectado indirectamente por los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). Estos tipos de interés son la tarifa que el BCE le cobra a los bancos privados por prestarles dinero. Al ser una institución pública y, además, la máxima responsable de la política monetaria de la Unión Europea, su capacidad financiera es enorme, por lo que es una de las grandes prestamistas de las entidades financieras privadas.
De este modo, los movimientos de los tipos de interés del BCE afectan al euríbor, y esto a su vez a las hipotecas. Otros factores que influyen en el euríbor son el contexto económico y geopolítico, las estrategias y la percepción de riesgo de los bancos privados o la oferta y la demanda de financiación en la zona del euro.
Cómo afecta el euríbor a las hipotecas variables
En estos préstamos hipotecarios la relación entre hipotecas y euríbor es directa: el interés que se paga se calcula sumando euríbor + diferencial. El diferencial es un porcentaje fijo que establece el banco (por ejemplo, 0,80%, 1% o 1,20%) y el euríbor es la parte que va cambiando con el tiempo. Por eso se llaman hipotecas variables: porque una parte del precio del préstamo se mueve.
La consecuencia práctica es que la cuota no se mantiene siempre igual. Lo habitual es que el contrato se fije una revisión cada seis meses o una vez al año. En esa revisión, la entidad toma el euríbor de referencia (normalmente el euríbor a 12 meses) y recalcula el tipo aplicable para el siguiente período. Si el euríbor ha subido frente a la revisión anterior, el interés total aumenta y la mensualidad también. Si ha bajado, ocurre lo contrario.
Por ejemplo, en una hipoteca variable con diferencial del 1%, si en la revisión el euríbor está en el 2%, el interés pasa a ser del 3%. Si en la siguiente revisión el euríbor sube al 3%, el interés total se coloca en el 4%. Ese salto de un punto, sobre el papel, parece moderado, pero en un préstamo de muchos años y un capital elevado suele traducirse en decenas de euros más al mes, con diferencias mayores cuanto más alto sea el importado y más largo el plazo.
También conviene tener en cuenta un matiz: el euríbor cambia cada día, pero la hipoteca no se recalcula a diario. Lo que termina influyendo es el valor que se toma según la fecha o el período de referencia pactado en el contrato. Por eso, aunque el euríbor se mueve durante semanas, el impacto real se concentra en el momento de la revisión.
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Cómo afecta el euríbor a las hipotecas fijas
En las hipotecas fijas la influencia del euríbor existe, pero no tan directamente como en las variables. La razón es sencilla: una vez firmada la hipoteca fija, el tipo de interés queda cerrado y la cuota no cambia nunca aunque el euríbor suba o baje, porque el contrato protege ese precio durante toda la vida del crédito.
Donde sí entra el euríbor es en el momento de poner precio a las hipotecas fijas nuevas. Aunque estas no se refieren de manera explícita a euríbor + diferencial, los bancos compiten y hacen sus números con el mismo punto de partida: cuánto les cuesta financiarse y qué rentabilidad pueden obtener. Si el euríbor sube de forma sostenida, suele interpretarse como señal de que el coste del dinero en Europa se está encareciéndose y, en consecuencia, las entidades tienden a trasladar ese mayor coste a sus ofertas, elevando poco a poco los tipos fijos que anuncian.
Además, hay un efecto de expectativas. Cuando el mercado anticipa tipos más altos durante más tiempo, la banca tiende a ofrecer hipotecas fijas menos agresivas, porque fijar hoy un tipo muy bajo para 20 o 30 años puede convertirse en un mal negocio si el costo de financiación sigue repuntando. Al contrario, cuando el euríbor cae y el entorno monetario es más benigno, es más habitual ver campañas con tipos fijos más atractivos, porque al banco le resulta más fácil bloquear un precio bajo sin asumir tanto riesgo.
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Cómo afecta el euríbor a las hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas combinan, en un mismo préstamo, una primera etapa de tipo fijo y una segunda etapa de tipo variable. Por eso, el euríbor les afecta a dos tiempos: primero de forma indirecta, en el precio del tramo fijo, y después de forma directa, cuando empieza el tramo variable.
Durante los primeros años, el cliente paga una cuota estable porque el interés está pactado de antemano. En esa fase, el euríbor no modifica la mensualidad, igual que ocurre con una hipoteca fija. Sin embargo, sí influye en el tipo que el banco ofrece para ese tramo inicial: si el euríbor está alto o subiendo, la entidad suele fijar tipos iniciales superiores, porque su coste de financiación y sus expectativas de tipos futuros son más exigentes.
Cuando termina el periodo fijo y arranca el tramo variable, el euríbor pasa a ser el protagonista. A partir de ese momento, el interés se calcula, como en las variables, mediante la fórmula euríbor + diferencial, y la cuota se revisa con la periodicidad que marca el contrato (normalmente semestral o anual). Si el euríbor está más alto que en el momento de la firma, o si ha escalado durante los años del tramo fijo, el salto de cuota al entrar en variable puede ser significativo. Si, por el contrario, el euríbor ha bajado, el paso al tramo variable puede resultar más llevadero e, incluso, más económico.
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En definitiva, conocer qué es el euríbor y cómo influye en las hipotecas permite comprender mejor por qué cambian sus precios y qué factores condicionan lo que se acaba pagando por una vivienda.
