el penúltimo tren para ahorrar

Muchas personas no contratan hipotecas en un momento propicio, es decir, cuando están más baratas. Es normal, la necesidad vital de comprar una casa en la que construir nuestro futuro frecuentemente no se corresponde con el contexto económico más ventajoso. Pero eso no quiere decir que, una vez adquirido el inmueble y constituido el préstamo hipotecario, el usuario deba permanecer atado a un producto caro al que se vinculó como requisito ineludible para hacerse con la vivienda que quería.

Para eso existe la subrogación de hipotecas, un proceso por el que los usuarios cambian de banco su préstamo hipotecario para conseguir mejores condiciones, generalmente intereses más baratos, aunque también pueden obtener plazos más amplios (lo que se traduce en cuotas más grandes), menos productos vinculados o pasar de un tipo de producto a otro, por ejemplo, de una hipoteca variable a una fija.

La subrogación de hipotecas suele ser interesante en momentos como el que estamos atravesando, en el que los tipos de interés han bajado y el euríbor, de momento, permanece en niveles bastante moderados. Sin embargo, este contexto favorable está comenzando a cambiar, según diversos informes y analistas, por lo que es posible que el penúltimo tren de quienes quieren cambiar de banco su préstamo hipotecario esté a punto de pasar.

Los mejores bancos para suboración de hipotecas

Hipotecas fijas

variables hipotecas

Las hipotecas en 2026, al alza

Durante el año 2025 las hipotecas se abarataron considerablemente gracias a que el Banco Central Europeo (BCE) acometió siete rebajas sucesivas de sus tipos de interés entre junio de 2024 y el mismo mes de 2025, algo que se tradujo en una bajada considerable del euríbor. Este indicador, el euríbor, es el que utilizan los bancos europeos para determinar el precio de sus préstamos hipotecarios, por lo que esa caída se empezó a trasladar paulatinamente al precio de las hipotecas.

Esa circunstancia ha hecho que pedir hipotecas en 2025 haya sido especialmente ventajoso para el bolsillo de los ciudadanos, con intereses que han caído hasta el 2% TAE en algunos casos, por el 5% TAE que superaron hace apenas dos años, según datos de diversos comparadores de productos financieros. El 2026, en cambio, ha comenzado con un leve repunte que ya dificulta obtener precios tan competitivos, aunque aún es posible conseguir alrededor de un 2,5-3% TAE.

El problema es que ese leve repunte es sólo el inicio de una tendencia, según apuntan los expertos, que llevará a un encarecimiento progresivo del precio de las hipotecas este 2026. Y en este caso el principal motivo de ese aumento de los intereses no tiene que ver con el BCE, como ocurrió en 2022 y 2023, sino que se encuentra en la situación actual del mercado inmobiliario, con una inflación creciente.

La escalada de los precios de la vivienda hace que cada vez sea necesario pedir más financiación a los bancos para comprar una casa. De esta forma, las entidades disponen del mismo capital para menos hipotecas, lo que hace que la oferta se reduzca mientras que la demanda aumenta. Por lo tanto, a menor oferta y más demanda, los precios suben.

Además, la especial ebullición que está viviendo en el mercado inmobiliario hace que los bancos no necesiten ser agresivos con sus ofertas para captar clientes: hay tal demanda que agotan sus presupuestos destinados a estos productos sin esfuerzo. Ante estas circunstancias, pueden permitirse subir el precio de las hipotecas para conseguir más beneficios sin el riesgo de vender menos.

La situación del mercado inmobiliario, por tanto, está presionando los precios de las hipotecas, y es la que los está empezando a impulsar alza. Y como parece que dicha situación no va a cambiar a medio plazo, los expertos consideran que provocará que los intereses de los préstamos hipotecarios sigan subiendo a lo largo de 2026 a pesar de que el BCE mantenga sus tipos en los niveles actuales hasta 2027.

Por lo tanto, quienes desean subrogar su hipoteca se encuentran, probablemente, ante el penúltimo tren para hacerlo si no quieren esperar varios años más para ahorrar dinero. Porque la subrogación consiste, básicamente, en contratar un nuevo préstamo hipotecario que pague el anterior, por lo que los precios de las hipotecas en ese momento son decisivos para que el cambio resulte realmente beneficioso.

¿Cómo es el proceso de subrogación de una hipoteca?

El proceso para cambiar el préstamo hipotecario de banco es sencillo y lo más importante que tiene que hacer el usuario es asegurarse de que las condiciones ofrecidas son realmente las que aparecen en el contrato, para evitar sorpresas futuras y que la subrogación de la hipoteca sea de verdad beneficiosa.

Una vez que el usuario se ha decidido por una nueva hipoteca para la subrogación, la entidad con la que se va a contratar el nuevo préstamo hipotecario se encarga de todo el proceso. El documento sólo tiene que firmar los usuarios y realizar los trámites que le solicitan.

Durante el proceso de subrogación de la hipoteca es posible que el banco con el que se tiene el préstamo, del que el cliente se quiere cambiar, haga una contraoferta para intentar retener al usuario. En este caso la entidad ofrecerá una novación de la hipoteca: modificar las condiciones sin mudarse de banco. Es posible que resulte ventajoso para el interesado aunque no sea tan barato como la de la nueva entidad por el ahorro de papeleo y el de algunas comisiones, como la de amortización anticipada.

En el caso de que el usuario siga adelante con la subrogación de la hipoteca, lo que será contratar un nuevo préstamo hipotecario con el que liquidar completamente la deuda que tiene con la antigua entidad y pagar la comisión por amortización anticipada.

Normalmente, la subrogación de la hipoteca resulta beneficiosa para el cliente cuando sus intereses bajan al menos un 2%. Por ejemplo, de un 4,5% TAE a un 2,5% TAE. Otro supuesto en el que también es ventajosa es cuando se quiere pasar de una hipoteca variable a una fija para tener mayor estabilidad a largo plazo, aunque no resulta económicamente más favorable de inmediato.