La vivienda de obra nueva escasea y es cada vez más cara por la falta de suelo disponible y los elevados costes de la construcción. De hecho, comprar una casa recién edificada nunca había sido tan costosa como hasta ahora (dejando a un lado … la inflación), ni siquiera en el momento más álgido de la burbuja del ladrillo. Así lo atestigua el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasaciónque sitúa el precio del metro cuadrado (dato de diciembre) en un máximo histórico de 3.298 euros, tras dispararse de forma interanual un 8,9%, el mayor ritmo en 19 años, según la tasadora.
Sociedad de Tasación contextualiza este alza «en un contexto de demanda creciente, condiciones de financiación atractivas y oferta limitada, especialmente en determinados mercados». Tan solo en los últimos meses el valor de la obra nueva ha crecido un 4,7%, casi tanto como el 5,5% que subió en 2024. Hoy una vivienda de tipo medio de 100m2 alcanza ya un valor de 329.800 euros. Las previsiones de Sociedad de Tasación apuntan a que esta tendencia en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda nueva continuará en los próximos meses y ya para marzo se situará en 3.365 euros/m², lo que equivaldría a un avance interanual del 8,9%.
Con todo, hay comunidades autónomas que están muy por encima del precio medio a nivel nacional. Son los casos de cataluña (5.288 euros/m2), Comunidad de Madrid (5.172 euros/m2) y País Vasco (3.582 euros/m2), que registran el precio de la vivienda nueva más elevada en España en cifras absolutas. Junto a ellas, otras seis regiones alcanzan máximos de la serie histórica de precios de vivienda nueva: Andalucía (2.290 euros), Asturias (1.936), Baleares (3.084), Canarias (2.028), Comunidad Valenciana (2.261) y Galicia (1.992).
Respecto a la evolución del precio en 2025 todas las autonomías han experimentado subidas, con una variación que oscila entre el 4,4% de Asturias y el 10,7% de Madrid, que es la región que lidera el crecimiento del precio este año. Tras ella, destacan Baleares (10,1%), Cataluña (9,6%) y Comunidad Valenciana (8,6%). En el lado opuesto, la vivienda nueva no baja en ninguna región y solo en dos de ellas muestran incrementos por debajo del 5%: Asturias (4,4%) y Castilla-La Mancha (4,8%).
Por capitales, Barcelona (5.987 euros/m2 ) mantiene el precio medio más elevado a nivel nacional, seguida de Madrid (5.172 €/m2 ) y San Sebastián (4.844€/m2). Mientras que por baratas destacan Ciudad Real (1.386 euros/m2), Cáceres (1.411 euros/m2) y Badajoz (1.432€/m2). Sociedad de Tasación destaca que en 14 de las 52 capitales de provincia, incluyendo Ceuta y Melilla, la vivienda nueva ya se sitúa en los máximos de su serie histórica. Estos son: Barcelona (5.987 euros), Madrid (5.172), San Sebastián (4.844), Bilbao (3.518), Palma de Mallorca (3.084), Málaga (2.704), Valencia (2.538), La Coruña (2.296), Las Palmas (2.133), Lugo (1.738), Orense (1.836), Pontevedra (1.594), Ceuta (1.989) y Melilla (1.595). La variación de precio durante el último año oscila entre el 2,1% de Ávila y el 11% de Málaga, «la capital que, un año más, encabeza el incremento interanual más elevado de la vivienda nueva», destaca la tasadora.
Poniendo en situación, la directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanuevaexplica que «el mercado residencial en 2025 ha mantenido un elevado nivel de actividad, consolidando la fase expansiva del ciclo inmobiliario«, pero que sin embargo ya se aprecian »señales de madurez« a medida que los precios se aproximan »a los límites de accesibilidad de la demanda».
«Durante este ejercicio, los incrementos de precios han sido más acusados en la vivienda de obra nueva, ante una escasez de producto significativa especialmente, derivada de la falta de mano de obra, la limitada disponibilidad de suelo finalista y los largos plazos administrativos. Frente a ello, la vivienda de segunda mano continúa presentando mayores dificultades para dar respuesta a las necesidades habitacionales, tanto por el volumen de oferta disponible -actualmente también limitado- como, en muchos casos, por las características del propio stock en un contexto de precios elevados», puntualiza Villanueva.
De cara a este año, Villanueva dice que el desequilibrio «estructural» que hay hoy entre oferta y demanda «va a seguir condicionando la evolución del mercado y de los precios en 2026». «Es por ello por lo que, la capacidad de incrementar de forma sostenida la producción de vivienda, y en especial de vivienda asequible, se perfila como uno de los grandes retos del sector para los próximos años», concluye.
7,6 años de salario para pagar una vivienda
Los altos precios de las casas también llevan a los compradores a hacer un esfuerzo financiero cada vez más elevado, lo que mengua su poder adquisitivo. Según el Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, los ciudadanos necesitan ya 7,6 años de salario íntegro (datos del cuarto trimestre de 2025), un 1,7% más que hace un año para comprar una casa, «aunque el indicador se mantiene relativamente estable desde mediados de 2022».
Pero hay comunidades que llegan más que a duplicar esa media, como es el caso de Balearesdonde más esfuerzo se hace, con 19,4 años de salario íntegro, pese a descender un 3,7% en el último año. En el resto de comunidades, los resultados son heterogéneos y oscilan desde los 4,9 años de salario requeridos en Extremadura para la compra de una vivienda, hasta los 10,2 años necesarios en la Comunidad de Madrid«una cifra que no se alcanzaba desde el año 2012».
