De media, los pisos en España ya valen más de 200.000 euros, lo que significa que para adquirir uno hay que aportar una entrada de alrededor de 40.000 euros, pues raro es el banco que acepta menos de un 20% del valor de … la venta. Visto el salario típico en nuestro país, esto significa que las familias se comprometen a dedicar alrededor de un 25-30% de su salario a pagar la casa durante un período no inferior a los 25 años. Y a pesar de todo esto, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2025 el mercado hipotecario volvió a batir otro récord con la firma de 501.073 préstamoscifra que supone un crecimiento del 17,8% en apenas un año y, de hecho, es la más alta desde 2010.
Desde hace ya meses, la Gran Crisis y los años de desafuero inmobiliario que la precedieron son el espejo que sirve para todas las comparaciones, aunque las causas de este nuevo ‘boom’ sean bien distintas. Hoy la oferta no sobra -faltan 700.000 casas según el Banco de España- y las entidades financieras, bajo las nuevas directrices que surgieron tras el ‘crash’ de 2008, jamás financiaron el 100% de un crédito.
Sin embargo, la facilidad de acceso al dinero sigue manteniendo la oferta engrasada, circunstancia que se explica por las decisiones que ha venido tomando el Banco Central Europeo (BCE) en los últimos dos años. Tras conseguir romper la tendencia ascendente de la inflación, en el verano de 2024 el organismo que preside Christine Lagarde alcanzó la primera rebaja de todos los tipos desde 2016, a la que siguieron varias flexibilizaciones que han dejado el indicador de referencia en el 2%; y ahí se quedó tras las últimas cinco reuniones del consejo de gobierno del supervisor europeo. Ningún analista prevé grandes cambios, así que los bancos han mantenido sus intereses en niveles atractivos; De hecho, el tipo medio de los créditos hipotecarios en España cerró el año pasado en el 2,93% (2,88 los variables y 2,96% los fijos), lejos del 3,26% de 2024.
La contraparte, claro está, es que la falta de oferta sigue alimentando el ‘rally’ alcista de los precios. Tanto es así que el préstamo hipotecario cerró medio 2025 en los 163.738 euros, cifra un 12,6% más alta que la de 2024 y que ya roza el récord de 2007, con 168.677 euros. De hecho, el resultado de diciembre (172.535 euros) insinúa que 2026 será el año en que los préstamos rebasarán definitivamente el hito de la burbuja inmobiliaria.
Como ya se ha avanzado, si en estas condiciones el mercado sigue en cifras récord es porque los intereses son atractivos. ABC ya explicó que para un español medio la cuota mensual está alrededor de los 800 euros, dato que equivale a un 26% de los ingresos de una familia pero que, aún así, es mucho más atractivo que esos 1.200 euros que vale un alquiler medio.
A partir de ahí, la gran pregunta que se hacen todos los analistas es ‘hasta cuándo’, pues a nadie se escapa que la demanda no será eternamente inmune al precio. En un informe reciente, el portal inmobiliario iahorro advirtió de que la presión se ha trasladado de la hipoteca mensual al umbral de acceso; es decir, que hoy lo difícil no es pagar la cuota, sino la entrada del piso. Según cálculos de iahorro, hace treinta años bastaban cuatro años de ahorro para abonar el equivalente al 20% de una vivienda media, mientras que hoy se necesitan siete años.
