Las familias de alquiler media de cinco ciudades españolas -Madrid, Barcelona, Donosti, Málaga y Palma de Mallorca- no pueden acceder a una hipoteca media para comprar una vivienda porque el esfuerzo que tendrían que hacer para pagar las cuotas del crédito supera con creces el 100% de sus ingresos. Esta es la principal conclusión del informe anual sobre el mercado inmobiliario que ha presentado hoy en la capital el grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra. La situación del sector se sigue complicada y los precios subieron el año pasado un 15,3%. No obstante, el análisis del grupo inmobiliario apunta que la situación se estaría desacelerando en base a algunos indicadores microeconómicos.
Tecnocasa ha elaborado un indicador llamado “ratio de acceso hipotecario” y, a partir de él, un semáforo que evalúa si acceder a un crédito para adquirir una vivienda es accesible o complicado. El indicador tiene en cuenta el precio medio de las viviendas en cada localidad, la cuota anual que se debería abonar con una hipoteca media (del 80% a 25 años), la renta anual necesaria para el crédito (con una ratio de endeudamiento estándar del 30%) y por último, la renta media anual de las familias.
Con es indicador, toda la ciudad de Madrid está marcada en rojo en el semáforo y, por tanto, la accesibilidad a hipotecas para familias medias es “limitada”. Para pagar una vivienda media en la capital con un precio de 444.500 euros, la cuota hipotecaria anual sería de 19.866 euros. La renta anual necesaria sería de 66.220 euros, pero la renta anual media por hogar es de 49.741 euros. Por tanto, el ratio de acceso hipotecario es del 133%.
En Barcelona ocurre algo similar y ese ratio se sitúa en el 124%. En Donosti el semáforo tiene aún un rojo más intenso, del 144%, y en Palma también, con el 138%. Málaga se sitúa en el 113% y Bilbao, está a punto de entrar en situación crítica, rozando el 100%.
¿El semáforo hipotecario de Tecnocasa siempre ha estado en el rojo intenso en las grandes ciudades españolas?, se ha preguntado hoy Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa. La respuesta es no. Ha puesto el ejemplo de Madrid que entre 2014 y 2016 se encontraba en una zona verde (accesible). En 2017 entró en zona ámbar (accesibilidad ámbar). Y en 2022 se produjo el cambio a zona roja.
El diagnóstico del grupo inmobiliario es el mismo que en años anteriores: “La fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta empujan la subida de precios”. En concreto, en el 2025, la demanda calculada por el grupo creció un 30% (un 72% en los dos últimos años) y la oferta descendió un 16%. Menos casas y más compradores. Cada vivienda de Tenocasa tiene una media de siete potenciales compradores, más del doble que hace dos años.
Cada vivienda de Tenocasa tiene una media de siete potenciales compradores, más del doble que hace dos años.
La situación es crítica en muchas zonas de España, pero Tecnocasa aprecia algunas señales positivas. Mínimas, pero optimistas. “Vemos elementos en nuestro trabajo que nos llevan a pensar que los precios no seguirán subiendo de esta forma en 2026”, ha apuntado Cubero. Esos indicadores son un aumento del número de días hasta que se produce la venta de la vivienda, un aumento del tiempo de negociación y una ampliación de la capacidad de descuento por parte del vendedor.
“Algo está cambiando”, ha apuntado José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Univesitat Pompey-Fabra y director de la cátedra Tecnocasa que elabora el informe anual. “La tensión vendedor-comprador va a bajar, porque el comprador ha llegado a un punto de no puedo”, ha señalado el profesor. En su opinión, “está cambiando el comportamiento y eso anticipa la posibilidad de que se esté produciendo un cambio de ciclo hacia una situación más pausada”, un cambio que dependerá de otros factores, pero que podría producirse por estos elementos mencionados. ¿Cómo cambiaría la situación inmobiliaria en España? “Por el lado de los descuentos y por un crecimiento de los precios más sosegados”, concluye García-Montalvo.
