En artículos anteriores he recogido mis respuestas emitidas en el último año a los propietarios y administradores y también he recopilado varias consultas recientes que estoy contestando en las fechas actuales. Siempre con el propósito de seguir orientando a los lectores y recordarles las predicciones que se deben tener en cuenta. Ello sin perjuicio de la asesoría que deban obtener en casos especiales.
Las normas básicas relacionadas con las convocatorias, funciones, quórum y otros aspectos objeto de deliberación y decisión de las asambleas ordinarias de propietarios de edificios, conjuntos y condominios sometidos al Régimen de propiedad horizontal se rigen por los respectivos reglamentos y por la Ley 675 de 2001. Esta establece cuáles de sus disposiciones se aplican en vacío de los reglamentos y cuales son normas de orden público que prevalecen sobre estos. Además se debe consultar y acatar la jurisprudencia de la Corte Constitucional. Entre las Sentencias que tratan con más profundidad el tema están la C-318 de 2002, C-738 y C-522 el mismo año.
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Preguntan a los lectores
“¿Es posible en un conjunto por etapas, hacer asamblea general con una sola etapa integrada al régimen de propiedad horizontal, esto es, solo con los dueños de unidades que integran una sola etapa?
respuesta
La asamblea general solo se podrá convocar y reunir cuando hayan sido construidos y transferidos un número de unidades que represente por lo menos el 51 por ciento del total de coeficientes del conjunto. No sería válida la asamblea con un quórum deliberatorio y decisorio inferior. Se debe consultar el reglamento de propiedad horizontal.
Asambleas Foto:iStock
pregunta
“¿Qué incrementos se pueden contemplar?”
respuesta
Esto depende de las características y necesidades de cada conjunto, lo cual será tenido en cuenta en el presupuesto. No siempre es conveniente conservar igual la cuota de administración si se quiere mantener la seguridad de las personas y de los inmuebles y la valorización de estos. Se debe tener en cuenta el incremento salarial de quienes prestan servicios al edificio o conjunto, así como de los servicios públicos, los seguros, entre otros. También es necesario analizar la ejecución presupuestal para determinar los motivos que generan un incremento en un rubro determinado.
Como lo mencioné en uno de mis artículos recientes, si en la asamblea ordinaria del año pasado se aprobó un incremento del presupuesto y las cuotas de administración con base en el salario mínimo, esto es relativo pues el presupuesto anual lo aprueba es la asamblea de este año luego se puede ajustar este porcentaje. Si se establecía en el reglamento, se debe acoger este, pero se podrá examinar el presupuesto para establecer qué rubros se pueden disminuir y no tener que sacrificar los más importantes como los que se relacionan más estrechamente con la seguridad y la salubridad y desde luego con los derechos fundamentales y con gastos esenciales.
pregunta
“¿Es posible imponer multas a quienes no asisten de manera personal o por representación?”
respuesta
La poca asistencia, cuando apenas se logra el porcentaje mínimo del quórum requerido para deliberar propicia que las decisiones que afectan a todos, solo serán tomadas por un grupo de propietarios. Algunos reglamentos determinan la imposición de multas por la inasistencia a la asamblea y se debe dar cumplimiento a estas. De lo contrario no se podría aplicar la sanción. Al parecer esta es una medida que ha dado mejores resultados para contribuir con el éxito de las asambleas.
pregunta
¿Quién nombra al presidente del Consejo?
respuesta
Lo designa la asamblea y, por lo general, es quien obtenga mayor número de votos, especialmente teniendo en cuenta los sistemas de votación. De lo contrario se nombra por mayoría en la primera reunión del Consejo.
asamblea de copropietarios Foto:Canva
pregunta
¿Qué sucede si, integrado el Consejo, luego renuncian sus miembros y no se pueden tomar decisiones por falta de quórum?
respuesta
Si no los pueden remplazar los suplentes, se debe convocar y reunir a la asamblea extraordinaria para designar a los miembros faltantes.
pregunta
¿Qué asuntos no puede decidir la asamblea?
respuesta
La asamblea ordinaria no puede tomar decisiones:
– Con relación a situaciones que hayan generado derechos adquiridos.
– Derechos del propietario inicial.
– Modificar coeficientes sin consentimiento del propietario afectado, salvo que la Ley lo exija.
– Sobre los bienes privados y los derechos de sus propietarios sobre estos.
– En lo que haga referencia a los bienes comunes de uso exclusivo, salvo para su asignación.
pregunta
“En caso de que el administrador electo renuncie en la asamblea, antes de poseerse, ¿cómo puede hacer la asamblea para nombrar un remplazo?
respuesta
Si hay consejo de administración, este lo nombra, según el momento en que ocurra: el anterior o el nuevo consejo, si existe este. En caso contrario lo nombrará la asamblea. En ciertos casos se nombra un administrador ad hoc o provisional para determinadas atribuciones, pero ese no tiene la función de representación legal, mientras no sea el designado por el órgano competente.
pregunta
“La Ley 675 establece que cuando en la copropiedad existe consejo de administración este nombra al administrador, y el reglamento de copropiedad establece que la asamblea de copropietarios tiene la función de nombrarlo o delegar el nombramiento en el consejo. ¿Cuál, en este caso y otras disposiciones concurrentes, tiene prelación?”
respuesta
Ya la jurisprudencia de la Corte Constitucional se ha pronunciado en varias ocasiones sobre este tema. Lo nombraría el Consejo, por tratarse de una norma de orden público de la Ley 675 de 2001. Sin embargo, si lo elige la asamblea de propietarios -máximo órgano de la propiedad horizontal- este podrá ejercer sus funciones mientras no haya sido dejada sin efectos la decisión en virtud de la impugnación. De todas formas, la asamblea interviene de manera directa o indirecta en lo relativo al administrador, al aprobar el ´presupuesto anual.
pregunta
¿El nombramiento del revisor es por un año (tiempo entre asambleas ordinarias) o por término indefinido?
respuesta
Se debe consultar el reglamento. Si este no prevé una disposición diferente, el nombramiento es por un año. Salvo que el reglamento lo prohíba, la asamblea puede reelegirlo.
pregunta
¿Qué cuota de administración debe pagar un parqueadero de uso exclusivo en un edificio?
respuesta
El valor de las cuotas de administración se deriva de los coeficientes y sólo las unidades privadas los tienen. Los parqueaderos de uso exclusivo no pagan cuota de administración.
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