Los dos grandes mercados inmobiliarios del país están cogiendo caminos separados. Mientras que Catalunya mantiene el alza de compraventa de vivienda que se ha desatado en el 2025, la Comunidad de Madrid empieza a dar signos de enfriamiento.
Las transacciones volvieron a crecer en el mes de noviembre en territorio catalán, con un incremento del 3,4% según el avance publicado por los registradores de la propiedad, de cuya base de datos se nutre el INE. En cambio, Madrid suma una nueva caída interanual, del 11,1%, la mayor bajada entre todas las comunidades. Sólo Asturias (-5,9%) y Baleares (-0,3%) decrecen en el penúltimo mes del año pasado. De esta manera, el territorio que preside Isabel Díaz Ayuso acumula cuatro meses consecutivos de descenso de operaciones en un momento en el que la compraventa de vivienda está en máximos desde la burbuja en el conjunto de España.
¿Anticipa el mercado madrileño un cambio de ciclo en el ladrillo? Damian Hecht, socio fundador de Walter Haus, señala que la diferente evolución entre Madrid y Cataluña responde a una combinación de factores estructurales, de ciclo y de perfil de demanda. En Madrid, el mercado ha mostrado “una intensa aceleración en los últimos años, especialmente entre 2021 y 2024”. Esa fortaleza –continúa Hecht– ha estado impulsada por tres palancas: fuerte atracción de población y empresas, elevada inversión nacional e internacional y un crecimiento “muy dinámico del segmento de obra nueva y vivienda prime”. “Esa intensidad explica que, desde el verano, estamos viendo una corrección interanual en el volumen de compras, que no debe interpretarse como un cambio de tendencia, sino como una fase de normalización tras un ciclo excepcionalmente expansivo”, sostiene.
Precios altos y mayor exigencia por parte de los compradores ralentizan las operaciones
Para Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), el mercado madrileño está atravesando una fase de “ajuste natural”, con operaciones más meditadas y plazos de decisión más largos. “La demanda de vivienda sigue siendo sólida, especialmente en vivienda habitual, reposición familiar y determinados segmentos de inversión”, añade. Sí observa un mayor nivel de exigencia por parte del comprador, tanto en precio como en calidad del producto y en la seguridad jurídica de la operación.
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En el caso de Catalunya, por contra, el mercado venía de un crecimiento más contenido y, por tanto, todavía tiene recorrido en términos de absorción, afirman desde Walter Haus. A esto se suma una oferta muy limitada en determinadas zonas urbanas consolidadas y una demanda internacional que sigue activa, “lo que sostiene el volumen de operaciones incluso en un contexto de tipos altos”, destaca Damian Hecht.
Catalunya, es, de hecho, “la anomalía” dentro de los principales mercados inmobiliarios del país, explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la UPF. Baleares o Canarias también están experimentando descensos de compraventa de viviendas, si bien Madrid es la única con caídas consecutivas de magnitud considerable.
Este economista identifica dos motivos fundamentales. El primero, el desplazamiento de la oferta de alquiler a la compraventa, lo que alimenta las transacciones. Por otro, la fuerte subida de precios que ha sufrido la vivienda en Madrid o Baleares, mucho mayor que la de Catalunya –ver gráfico–. “Empieza a haber menos compradores solventes; los bancos no están variando demasiado las condiciones para acceder al crédito”, avisa. El precio de los pisos está, pues, empezando a afectar la actividad. El metro cuadrado alcanzó los 3.549 euros en la comunidad de Madrid en octubre –últimos datos disponibles–, un 8,7% más que hace un año, pese a la caída de transacciones. En cuanto a Catalunya, el encarecimiento es más moderado, del 4,4%, con el metro cuadrado a 2.278 euros.
