Posiblemente la cuota mensual que está pagando por su hipoteca no le provoque grandes traumas en estos momentos en su presupuesto familiar. Lleva muchos años con ese préstamo y afortunadamente ya pasó la tormenta de las crisis financieras. Pero posiblemente también esté perdiendo la oportunidad … de rebajar el coste de la hipoteca aprovechando el contexto actual de tipos de intereses moderados y lucha entre los bancos por hacerse con los mejores clientes. Y eso implica mucho dinero por el camino.
El mercado hipotecario atraviesa un momento álgido en el que cada vez se firman más créditos para adquirir una vivienda: 501.703 en todo 2025con un crecimiento por segundo año consecutivo. Más allá de esa cifra, el INE desvela cuánto están pagando los nuevos hipotecados por su financiación, en qué condiciones y durante cuánto tiempo. Es momento de comparar, analizar y actuar, si es necesario, para cambiar su hipoteca y reducir aún más el impacto que le provoca en sus bolsillos.
Pagar más de un 3%, inviable
La cuestión de los intereses es la que prima a la hora de calcular si tenemos la hipoteca correcta en nuestras manos. El tipo medio que se está firmando en los nuevos créditos se encuentra en el 2,87%, según los datos actualizados de Estadística. Y el coste del conjunto de préstamos para vivienda que están en vigor se encuentra, también de media, en el entorno del 2,78%, según el Banco de España.
De esta forma, tener una hipoteca en la que una familia esté asumiendo un coste financiero superior al 3% sería perder parte de su dinero en intereses que le está pagando al banco. ¿Pero hay hipotecas así? Si. Sobre todo las que aún se encuentran ancladas en la etapa del boom inmobiliario, cuando la mayor parte de los créditos se rubricaban en la modalidad variable con diferenciales de dos puntos más el euríbor, lo que mantiene estos créditos aún en el entorno del 4%, por poner un ejemplo.
COSTES DISPARADOS
Aún hay créditos para vivienda con intereses superiores al 4%, sobre todo los que proceden de la burbuja inmobiliaria
Por comparar dos casos, los intereses que se pagan por una hipoteca de 150.000 euros a 20 años a un 4% TAE superan los 68.152 euros a lo largo de la vida de ese préstamo. Sin embargo, si se aplica un 3% en ese mismo caso, el coste en intereses cae hasta 49.654 euros. Es decir, casi 18.500 euros menos en intereses en un caso frente al otro.
Más fijas que variables
La gran pregunta que se hacen los ciudadanos a la hora de firmar e incluso cuando tienen un préstamo en vigor pasa por si es correcta la modalidad que han elegido. La tendencia del mercado bancario en los últimos años está vinculada a una mayor contratación de las hipotecas fijas, o en su caso mixtas, frente a las variables. Aportan más estabilidad en las previsiones económicas de las familias, aunque hay que saber elegir bien el tipo de interés fijo, porque no todo vale.
En estos momentos, y para que sirva de comparación, el interés medio de las hipotecas fijos que se están concediendo se encuentra en el 2,9%, Según el INE. Esa estadística media refleja cómo hay préstamos en los que se puede conseguir una TAE mucho más apetecible e incluso cercana al 2% en muchos casos, lo que implicará una cuota mensual estable con la que se va a convivir ya para toda la vida. Si se elige la modalidad variablehay que tener en cuenta que el euríbor se encuentra en estos momentos en el entorno del 2,2%. Si a esa cifra se suma el diferencial correspondiente, es necesario lograr un ‘spread’ que no supere, en su conjunto, el 3% del coste financiero de la hipoteca.
La tercera vía son las hipotecas. mixtas. Aquellos préstamos en los que se paga un interés fijo durante los primeros años del préstamo. Y transcurrido un tiempo, pasa a calcularse con la modalidad variable. En este caso, hay que tener en cuenta que cuantos más años se encuentre en fijo, mejor. Que el diferencial no sea demasiado elevado -no más de 0,6 o 0,7 puntos, a lo sumo-. Y que en los primeros años es cuando más intereses se pagan.
«Me va a costar demasiado dinero cambiarla…»
Las modificaciones de hipoteca de la modalidad variable a la fija se encuentra limitada parcialmente por ley al tener que asumir costos casi residuales con respecto a lo que ocurriría antes del cambio de la norma hipotecaria. En el caso de que se realice una novación -un cambio de las condiciones del préstamo sin cambiar de banco-, la entidad puede aplicar una comisión de hasta un 0,05% del capital que queda por pagar, si nos encontramos en los tres primeros años de la hipoteca. Por ejemplo, para un préstamo al que le resten 100.000 euros, se le cobrarían 50 euros de comisión.
A partir del cuarto año de vida de la hipoteca, el banco no puede cobrar comisión de subrogación o novación por cambiar ese tipo de interés a uno que teóricamente será más ventajoso con respecto al que se tenía hasta ahora. En cualquiera de los dos casos, lo que sí debe asumir el cliente es el precio de la tasación que se realiza para modificar las condiciones del préstamo.
¿Me pueden obligar a contratar productos?
La vinculación de productos bancarios para rebajar el coste de la hipoteca es una técnica habitual en las entidades financieras. Es necesario saber que esta vinculación es legal si lo que el banco ofrece es el recorte de tipos a cambio de domicilio la nómina o recibos; contratar tarjetas; contratar un plan de pensiones; o contratar algún tipo de seguro.
Pero, al mismo tiempo, esa venta vinculada del contrato de préstamo con otros productos o servicios financieros que no sean esos se encuentra totalmente prohibida, salvo el caso de que el banco demuestre que el producto vinculado acarrea un claro beneficio para el cliente.
Otra cosa es que la contratación de esos productos compensa con la aplicación de tipos de interés que va a lograr el cliente. Por ello, es necesario preguntarse si necesita ese seguro que le instantánea a rubricar; si no sería mejor hacerlo en otra compañía ajena al banco; qué comisiones va a pagar de su plan de pensiones o fondo de inversión; o de si va a usar la tarjeta tanto como le piden para rebajar la TAE, entre otros casos.
