Habiendo respondido durante 9 fechas de este año, varias inquietudes de los propietarios, administradores y consejos de administración respecto a la etapa previa a las asambleas ordinarias y durante estas, enfocándome en la elaboración replanteamiento y aprobación de los presupuestos por el sorpresivo e imprevisto incremento del salario mínimo y otros aspectos puntuales, continuando en esta columna incluyendo consultas que tratan del quórum y las votaciones en asamblea. Lo primero y general que sugiero informar y aplicar es la Ley 675 de 2001 y cada reglamento de propiedad horizontal.
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En este tema del quórum, la Ley incluye normas de orden público que por tanto son de cumplimiento obligatorio y también admite que en determinados casos se priorice lo que establezca el reglamento. Es importante anotar que las fallas o vicios en lo relativo al quórum ya las votaciones, podría ocasionar la impugnación y luego la nulidad de las decisiones tomadas.
De igual manera, será necesario y conveniente, indagar los pronunciamientos judiciales, y especialmente las Sentencias C-318, C-522, C-738 de 2002 de la Corte Constitucional. Además nosotros los asesores, docentes y conferencistas recomendamos otras normas, jurisprudencia, doctrina y actos administrativos que se aplican en cada caso.
asamblea de copropietarios Foto:Géminis
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Pregunta:
“¿Podría la asamblea ordinaria sesionar y decidir con un quórum inferior al que establece la Ley? Cuando no hay quórum se debe citar a segunda convocatoria para que puedan deliberar y adoptar decisiones unos pocos. ¿Es válido que se realice esta en la misma fecha incluso dos horas después?”
respuesta
La Ley 675 de 2001 es clara cuando dispone que salvo los casos en que la Ley o el reglamento exijan una mayoría superior y en las reuniones de segunda convocatoria, se requiere que la asamblea ordinaria sesione con un quórum deliberatorio de un número plural de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad y deberá decidir con el favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión. Ello significa que el quórum no puede ser inferior. El artículo 45 de la citada Ley es uno de los principales, que contiene normas de orden público. El mismo articulo hace varias advertencias, entre estás, que en ningún caso se podrán exigir mayorías superiores al 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
En cuanto a la asamblea de segunda convocatoria se debe aplicar lo que establece el reglamento de propiedad horizontal. Si convocada la asamblea esta no puede sesionar por falta de quórum, se citará a una nueva reunión que se realizará al tercer día hábil siguiente al de la primera convocatoria inicial a las 8pm.
En esta oportunidad, esta podrá sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En consecuencia, si dice el reglamento que se reúne el mismo día así será. Sin embargo, considere que el objetivo de la segunda convocatoria es dar la oportunidad a quienes no pudieron asistir a la primera, para que ejerzan sus derechos de participación. En muchos casos cuando se hace la citación inicial se advierte que la segunda se celebrará a la hora siguiente. Esto es cuestionable ya que se hace la convocatoria sin haber ocurrido la falta de quórum en la primera.
Asamblea de Copropietarios Foto:Stock
pregunta
“¿Cuantas veces se debe constatar el quórum? Es posible que la reunión comience con una asistencia nutrida pero luego se van retirando las personas. A veces porque se prolonga muchas horas la asamblea. En otros casos las personas firman y al rato se salen o se desconectan. ¿No sería ilegal que se tomaran las decisiones sin haber quórum? ¿Se requiere que exista el quórum para aprobar propuestas incluidas en el punto de “varios” que es el último del orden del día.
respuesta
El quórum debe ser verificado, al comenzar la reunión y cada vez que se vaya a votar sobre un punto del orden del día, con mayor razón cuando haya dudas al respecto. De lo contrario, si no se cumple con lo señalado por el reglamento o la Ley, todas o alguna de las decisiones quedarían viciadas y podrían ser impugnadas, añadiendo a ello todas las consecuencias que esto puede traer. No hay duda de que los asuntos de “Varios” requieren el mismo quórum de cuando comienza la asamblea.
pregunta
“¿Se puede incluir en el orden del día la aprobación de una reforma del reglamento de propiedad horizontal si la asamblea es virtual, pero hay quórum del 70 por ciento?”
respuesta
La reforma del reglamento de propiedad horizontal requiere ser aprobada por la asamblea general de propietarios, con una mayoría que representa el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. La misma Ley advierte que esta y las otras decisiones sobre casos contemplados en el artículo 46 no se pueden tomar en reuniones no presenciales.
asamblea de copropietarios Foto:Imagen generada con IA/Gemini
pregunta
¿En qué casos tienen derecho a participar con voz y voto los arrendatarios?
respuesta
Los arrendatarios y otros tenedores de unidades privadas solo pueden participar con derecho de voz y voto cuando les haya sido conferido poder por uno o más propietarios, para representar a estos. Podrán asistir en otros casos para intervenir sin voto en asuntos que les afecten por solicitud de aquellos o de los órganos de administración. (Sentencias C- 318 y C-738 de 2002 de la Corte Constitucional)
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