¿Se han mantenido los precios del alquiler? Matizamos las declaraciones de Illa y Fernández sobre la eficacia del tope

El debate sobre el funcionamiento del tope a los precios del alquiler ha vuelto al pleno del Parlament. En la sesión de control de este miércoles, el presidente del PP catalán, Alejandro Fernández, ha criticado que desde que entró en vigor la limitación, los precios “no han parado de subir” (minuto 30). Por el contrario, el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, ha defendido que, después de aplicar la ley, los precios “se estabilizan y bajan” (minuto 56). Ambas afirmaciones son ENGAÑOSAS.

Ambas tienen parte de verdad, pero omiten una parte de los datos. Las cifras de precios del alquiler de la Generalitat muestran que, después de la limitación de los alquileres, en marzo de 2024, los precios bajaron y se mantuvieron por debajo del precio pre-tope durante más de un año. Aun así, el último dato disponible, del tercer trimestre de 2025, marca un nuevo récord histórico: 877 euros, ocho más que el periodo anterior a la regulación.

El noviembre pasado Verificat ya contextualizó un intercambio de datos entre Illa y Fernández sobre los precios de la vivienda. También utilizaron la estadística de la Generalitat, basada en las fianzas depositadas en el Incasòl, para defender y criticar, respectivamente, el tope a los alquileres.

Nuevo récord histórico después de cinco trimestres de contención

Fernández ha denunciado que los precios “no han parado de subir” desde que Catalunya aplicó el tope a los alquileres, en marzo de 2024. Aun así, los datos indican que el precio medio de los nuevos contratos bajó en el trimestre siguiente a la aplicación, y que durante cinco trimestres se mantuvo por debajo del nivel anterior al tope. Desde 2021, esta fue la primera tregua de al menos dos trimestres en el encarecimiento de los alquileres.

De los seis trimestres posteriores al tope para los que hay datos, en dos se han registrado aumentos interanuales en el precio medio de los alquileres, y en cuatro, descensos. Por el contrario, si lo que se analiza son las diferencias intertrimestrales (la evolución de un trimestre a otro), ha habido cuatro trimestres con encarecimientos y dos con bajas.

Asimismo, tampoco es precisa la declaración de Illa, que ha remarcado la estabilización y bajada de los precios desde la aplicación del tope. Si bien es cierto que la estadística del precio medio registró un descenso después de que entrara en vigor la limitación, la última cifra ha marcado un nuevo precio récord, por encima de las cifras previas al tope.

Los contratos del tercer trimestre de 2025, el último con datos disponibles, se firmaron por una media de 877 euros. Un aumento interanual de 38 euros, y que supera en 8 euros el antiguo récord, alcanzado el primer trimestre de 2024, justo antes del tope.

Preguntado por Verificat, el equipo de prensa del presidente Illa ha reafirmado que “los precios se han contenido”, argumentando que los últimos datos del Incasòl han crecido por debajo de la inflación. Entre el primer trimestre de 2024 (antes del tope) y el tercero de 2025, los alquileres han subido un 0,9% y el IPC, un 4%, según el Idescat.

La nota de prensa del departamento de Territori, Habitatge i Transició Ecològica argumenta que esta subida es “coherente” con el mecanismo de fijación de precios al final de un contrato, que permite encarecimientos de acuerdo con el IPC. La subida del 0,9%, en todo caso, podría interpretarse como una “estabilización”, pero en ningún caso como una “bajada”.

Verificat también se ha puesto en contacto con el equipo de comunicación del PP para preguntarles a qué se refería su líder, pero en el momento de publicar esta verificación no había recibido respuesta.

Aparándose en la ley estatal de vivienda de 2023la Generalitat aplicó el top a 140 municipios tensionados el 16 de marzo de 2024, y siete meses después, el 10 de octubre, lo amplió a 131 municipios más.

La media de precios no certificado si el tope funciona bien

En realidad, esta estadística es insuficiente para confirmar cuál ha sido el efecto de la ley de vivienda sobre los precios del alquiler. Puede haber muchos otros factores que influyen sobre los precios, como otras políticas públicas o la oferta disponible. Una valoración, por tanto, no implica causalidad: son necesarios estudios académicos que aíslen los factores para evaluar el impacto real de la medida.

Además, una media aritmética puede ocultar tendencias subyacentes en diferentes tipos de viviendas. Un estudio de la Escuela de Economía de Barcelona (BSE) encontró que la reducción de precios durante el tope aplicado en 2020 escondía un encarecimiento de los pisos más baratos, estadísticamente anulado por la retirada del mercado de las viviendas más caras. Factores que pueden ser importantes a la hora de evaluar la eficacia de la ley, y que requieren análisis más profundos por parte de instituciones de investigación.

Los estudios científicos recogidos por Verificat que analizaron el tope vigente entre 2020 y 2022 —aplicado por el gobierno de Torra y anulado por el Tribunal Constitucional— coincide en que aquella limitación logró reducir los precios del alquiler en los municipios en que se aplicó. Aun así, las cinco investigaciones principales difieren en la magnitud (con horquillas de entre el 2% y el 7%), y en si provocaron, también, una caída de la oferta.

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